Nekustamā īpašuma kā ieguldījuma turēšanas izmaksas

Latvijā tāpat kā daudzviet citur pasaulē ir izveidojies uzskats, ka nekustamais īpašums ir viens no labākajiem ieguldījumiem. “Tautā runā”, ka nekustamajam īpašumam nekrīt vērtība un citi līdzīgi pieņēmumi.

Šajā brīdi vēlos piedāvāt ASV piemēru.

Ja aplūkojam S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index vērtības izmaiņas laikā no 1987.gada līdz šī gada jūlijam, redzam, ka indeksa vērtība ir pieaugusi no 100 līdz 332.1.

32 gadu laikā mājokļu cenas ir pieaugušas par 232.1% jeb par 3.8% gadā. 3.8% vērtības pieaugums gadā nav slikti. Taču ir viens liels BET. Indekss atspoguļo cenas izmaiņas, taču netiek ņemta vērā inflācija.

Ieguldījumu būtība ir spēt saglabāt pirktspēju un vairot turīgumu ilgtermiņā, kas nozīmē spēt nopelnīt vairāk nekā pieaug cenas.

Šajā pašā laika periodā kopējais cenu pieaugums jeb inflācija ASV bija 138% jeb 2.7% gadā. Tā rezultātā īpašumu cenas reāli (pieaugums mīnus inflācija) pieauga par 1.1% gadā.

Vēl bēdīgāka bilde ir redzama zemāk:

Grafikā augstāk ir attēlotas nekustamā īpašuma vērtības izmaiņas pēc inflācijas 3 ASV pilsētās no 1990.gada līdz 2019.gadam. Rozā jeb sārtā līnija ir izmaiņas Losandželosā, kopējais pieaugums 42.3% jeb 1.2% gadā. Šis rādītājs aptuveni saskan ar iepriekš minēto reālo pieaugumu.

Tikmēr Ņujorkā (tumši zilā līnija) kopējais pieaugums bija vien 23.1% jeb 0.7% gadā, bet Čikāgā 6.4% jeb 0.2% gadā.

Līdz šai vietai rakstā par piemēru izmantoju ASV, jo ASV var tikt ņemts par piemēru vai ceļvedi tam, kā kapitālismā bāzētas ekonomikas attīstās un attiecīgi kādas tendences nākotnē potenciāli varētu būt novērojamas Latvijā, ja pieņemam, ka Latvijas ekonomikas kopējā attīstība sekos ASV pēdās.

Izejot no iepriekšējā pieņēmuma, varam secināt, ka vidēji nekustamais īpašums Latvijā pēc inflācijas nākotnē varētu pieaugt par 0-1% gadā. No vienas puses nav slikti, jo netiek zaudēta naudas pirktspēja. Taču no otras puses ir vairāki faktori, kas kopējo ainu padara mazāk pievilcīgu.

Viens no tiem ir nekustamā īpašuma nodoklis. Bāzes likme nekustamā īpašuma nodoklim Latvijā ir 1.5% no kadastrālās vērtības. Pārsvarā tā ir zemāka par tirgus vērtību, taču ilgtermiņā, visticamāk, nonāksim pie tā, ka nodokli maksāsim no tirgus vērtības. Tātad no reālas īpašuma vērtības pieauguma ir jāatņem 1.5%.

Tā rezultātā tukšs nekustamais īpašums gadā zaudē no -1.5% līdz -0.5% no savas reālās vērtības. Ar 1.5% ikgadēju vērtības kritumu pēc 10 gadiem kopējais reālās vērtības zudums būs gandrīz 15%.

Tāpat ir jāņem vērā, ka nekustamais īpašums nolietojas. ASV tiek pieņemts, ka mājoklis nolietojas par aptuveni 2.56% gadā, tā rezultātā 39 gadu laikā mājoklis tiktu pilnībā nolietots. Ja atņemam šo lielumu no iepriekš iegūtās vērtības, tad sanāk, ka nekustamais īpašums reālajā vērtībā ik gadu zaudē no -4% līdz -3% gadā. Ar 4% ikgadēju vērtības kritumu pēc 10 gadiem kopējais reālās vērtības zudums būs gandrīz 35%.

Pie tam nolietojumu pieņēmums ir attiecināms uz apdzīvotām vai regulāri izmantotām telpām. Es domāju, ka ikviens no mums ir redzējis, cik strauji īpašum degradējas, ja to neizmanto un neapkurina. Tādos gadījumos runa var būt par 5, 10 vai pat vairāk procentu vērtības zudumu gada laikā.

Ja īpašums stāv tukšs, bet tiek uzturēts lietošanas kārtībā, tas nozīmē izdevumus par elektrības pieslēgumu, apkuri, apsaimniekošanu. Šīs izmaksas arī var sniegties dažos procentos. Pieņemsim, ka tie ir 2% gadā. Nu jau kopējais reālās vērtības zudums ir aptuveni 6% gadā.

Šeit varētu novilkt iedomātu svītru un apstāties, pieņemot, ka tukšs nekustamais īpašums ik gadu zaudē aptuveni 6% no savas reālās vērtības jeb cenas pēc inflācijas.

Kopējā aina izskatās pavisam citādāk, ja īpašums tiek izīrēts. Nodokļu maksājumus un apsaimniekošanu var pārnest uz īrnieka pleciem. Tā rezultātā reālās vērtības kritums sarūk līdz 2.5% gadā, kas sastāv no 0% reālās cenas pieauguma un 2.5% nolietojuma.

Lai nekustamais īpašums kļūtu par pievilcīgu ieguldījumu, tas ir jāizīrē par cenu, kas ir lielāka par 2.5%(nolietojums), pieņemot, ka īpašuma cena pieaug vienā līmenī ar kopējo inflāciju ekonomikā. Tādā gadījumā nekustamais īpašums ne vien saglabās savu vērtību, bet arī vairos turīgumu.

Ja pieder nekustamais īpašums 60 000 eiro vērtība, un tiek maksāts samazinātais 10% nodoklis no īres ieņēmumiem, situācija ir sekojoša. Ienesīgumam pirms nodokļiem ir jābūt 2.78%. Šajā gadījumā gada īres maksas ieņēmumi būtu 1 668 eiro jeb 139 mēnesī pirms nodokļiem jeb 125 eiro mēnesī pēc nodokļiem. Atgādinu, ka šī ir minimālā īres maksa, lai ieguldītāja turīgums saglabātos un nekristos vērtībā.

Un šeit varam rezumēt. Ja stāv tukšs nekustamais īpašums 60 000 eiro vērtībā, tā uzturēšana un reālās vērtības kritums gadā kopā sastādīs ap 3 600 eiro. Lai ieguldītājs nezaudētu savu pirktspēju, īpašums ir jāizīrē ar vismaz 2.78% augstu ienesīgumu jeb 139 eiro mēnesī. Attiecīgi, kopējās vērtības pieaugumam ir nepieciešama augstāka īres cenas.

Jāatzīmē, ka visā rakstā runa ir par standarta gadījumu, kurā īpašums tiek tikai izīrēts. Zinošiem cilvēkiem, kas tam velta daudz laiku, vienmēr atradīsies iespējas dažādos tirgus segmentos, lokācijās un citās variācijās nopelnīt daudz vairāk. Taču tādā gadījumā tā vairs nav pasīva ieguldīšana vai sava turīguma saglabāšana, bet gan aktīva darbība, kas robežojas ar investēšanu un komercdarbību.

Tukšs nekustamais īpašums ir ļoti dārgs nekustamais īpašums!